Czy powinieneś kupić ten Fixer-Upper? | Majsterkowanie W Domu | pl.wollereyblog.com

Czy powinieneś kupić ten Fixer-Upper?





Dla ludzi, którzy kochają stare domy - i uwielbiają nad nimi pracować - pojęcie kupowania górnej cholewki może być nie do odparcia. Pomyśl tylko: możesz zająć miejsce zniszczone w dobrym sąsiedztwie za cenę niższą od ceny rynkowej, zainwestować trochę czasu i pieniądze w renowację, a skończysz z nowym domem, który jest wart co najmniej dwa razy tyle, ile zapłaciłeś za to. Brzmi nieźle, prawda? Często tak jest. Ale kupowanie górnej cholewki może być najeżone niebezpieczeństwem. Zanim zaczniesz się zanurzać, przeczytaj nasze porady dotyczące odnawiania domu, aby mieć realistyczny obraz tego, w co się pakujesz.

"Jeśli ludzie z góry zapomnieli o ocenie kosztów renowacji, wartości nieruchomości i sąsiedztwa oraz o tym, ile mają pieniędzy, mogą wyjść z domu i kupić więcej domów niż mogliby sobie kiedykolwiek pozwolić" - mówi Bradley Inman , CEO HomeGain.com, strony internetowej zajmującej się sprzedażą nieruchomości i informacjami o nieruchomościach. Mając to na uwadze, oto, co należy zrobić, aby dokonać zakupu górnego fixera.

Zrobić matematykę
Ustalenie, co powinieneś zapłacić, kupując górną zbroję, zaczyna się od prostego równania. Najpierw należy zsumować koszty remontu nieruchomości na podstawie dokładnej oceny stanu domu. Bądźcie twarde z tymi szacunkami, które powinny obejmować materiały i pracę - waszą i innych ludzi. Następnie odejmij od prawdopodobnej wartości rynkowej domu po remoncie, korzystając z porównywalnych cen nieruchomości w okolicy. Następnie odejmij co najmniej 5 do 10 procent dodatkowych dodatków, które zdecydujesz się dodać, nieprzewidziane problemy i nieszczęścia, z którymi trzeba się uporać, i inflację. To, co pozostało, powinno być Twoją ofertą.

Istotne jest, aby umowa dotycząca nieruchomości zawierała klauzulę dotyczącą inspekcji. W najlepszym wypadku inspekcja zapewni, że dom jest dobrą inwestycją; w najgorszym wypadku pomoże ci wycofać się z umowy. Często z naprawiaczem, jest to coś pośredniego. Inspektor udokumentuje poważny problem lub dwa, a ty możesz wykorzystać te ustalenia, aby sprzedawca zapłacił za naprawy lub obniżył cenę sprzedaży.

Jeśli dom wymaga znacznych ulepszeń strukturalnych, wielu ekspertów od nieruchomości zaleca jego całkowite unikanie. Dzieje się tak dlatego, że główne naprawy - remonty hydrauliczne i elektryczne, modernizacje fundamentów i rozległe prace dachowe i ścienne - są zwykle "niewidoczne" i rzadko zwiększają wartość domu na tyle, aby zrekompensować koszty remontu.

Wybierz projekty, które płacisz

Idealne szczypce do naprawiania to te, które wymagają głównie kosmetycznych ulepszeń - malowania makijażu, napraw płyt kartonowo-gipsowych, renowacji podłóg - które zazwyczaj kosztują dużo mniej niż te, które zwracają w wartości rynkowej. Nowe oświetlenie, drzwi, okiennice i bocznica, a także nowoczesne kuchnie i łazienki, są również lukratywne ulepszenia.

Spadek między remontami strukturalnymi i kosmicznymi to główne elementy potrzebne do dostosowania domu do sąsiadów, takich jak pokój rodzinny lub trzecia sypialnia we wspólnocie z trzema sypialniami. Takie projekty zwykle kosztują tyle samo lub więcej, niż zwracają w wartości rynkowej (wyjątkiem jest dodanie łazienki, która może być warta dwa razy więcej niż jej koszt).

Czasami możliwe jest złożenie kosmetycznych ulepszeń w naprawę strukturalną, aby zwiększyć wartość górnego zbroja. Jeśli na przykład wymieniasz dach, możesz dodać świetlik w tym samym czasie. Można też zainstalować okno wykuszowe, w którym w ścianie znajdował się suchy zgnilizna. Ale nie chcesz też poprawić jakości produktu: aby uzyskać maksymalną wartość odsprzedaży, inwestycje związane z przebudową nie powinny podnosić wartości twojego domu o więcej niż 10 do 15 procent powyżej mediany ceny sprzedaży innych domów w Twojej okolicy, wynika z danych Narodowego Stowarzyszenia Budowniczych. .

W miejscach, w których koszty mieszkaniowe znacznie wzrosły i zbliżają się do szczytu, nawet zakup górnej cholewki, która wydaje się rozsądnie wyceniony, może być zbyt kosztowny. Wykonanie prac renowacyjnych na dużą skalę może potrwać wiele miesięcy, jeśli nie lat, i jeśli ceny domów spadną lub pozostaną bez zmian w tym okresie, na końcu projektu można wyjść z domu, który nie jest wart inwestycji. "Nie możesz poprawić swojej sytuacji na rynku" - mówi Inman z HomeGain.com.

Przygotuj się, by zakasać rękawy
Niezależnie od tego, czy renowacja jest wymagana, zwykle jest to najbardziej opłacalne, gdy pojawiają się właściciele domów. "Górnik-zbroja jest dla ludzi, którzy chcą być majsterkowiczami, ponieważ to może zaoszczędzić im dużo pieniędzy i mogą utrzymać wzrost w wartości własnej dla siebie ", mówi Fernando Semiao, agent nieruchomości w Century 21 Semiao and Associates w Lyndhurst, New Jersey. Wielu klientów Semiao nie może sobie pozwolić na dom w dobrym stanie na przedmieściach stanu New Jersey, ale "ma umiejętności wieszania szafek, malowania, pakowania, instalowania elementów wykończeniowych, budowania talii, wymiany okien, a nawet zakładania sidingów winylowych" - mówi.

Jeśli nie jesteś typem praktycznym, przygotuj się na poświęcenie znacznej ilości czasu - miesięcy lub nawet lat - na ścisłe nadzorowanie wykonawców. Pamiętaj jednak, że wszystkie twoje zyski finansowe mogą zostać zniszczone, jeśli projekt przekroczy budżet z powodu błędów lub niepotrzebnych opóźnień.

Ustaw pieniądze

Jednym z najtrudniejszych aspektów zakupu fixer-upper jest płacenie za renowację. Zrozumiałe jest, że większość ludzi nie ma dużo dodatkowej gotówki po wpłaceniu zaliczki i zapłaceniu kosztów zamknięcia, więc wymyślenie dodatkowych pieniędzy na pokrycie kosztów naprawy lub przebudowy może być trudne.

W przypadku małych projektów opcja zadłużenia karty kredytowej jest opcją. Stopy procentowe są wysokie, a odsetki nie podlegają odliczeniu od podatku, ale nie ma żadnych kosztów początkowych, takich jak opłaty za oszacowanie i prowizje. Możliwe jest również zaciągnięcie pożyczki w wartości pieniężnej w ramach planu emerytalnego 401 (k), polisy na życie lub portfela akcji. W każdym z tych przypadków nie ma kontroli kredytowej, a stopy procentowe są stosunkowo niskie - na równi z typową hipoteką - ale znowu odsetki nie podlegają odliczeniu.

Zdecydowanie najbardziej popularnym wyborem finansowania dla górnika-fixera jest kredyt remontowy, albo poprzez kredyt hipoteczny, albo kredyt hipoteczny. Domowe linie akcji można ogólnie pożyczyć w zamian za 90 procent kapitału własnego, jaki właściciel domu będzie miał w domu po zakończeniu napraw i przebudowy. Aby zilustrować: Jeśli dana osoba kupi 250-tysięczną zbroję finansującą z dopłatą w wysokości 25 000 $, a dom będzie warty 425 000 $ po renowacji, właściciel domu będzie miał 200 000 $ w kapitale. Jeszcze przed zakończeniem prac pożyczkobiorca jest uprawniony do otrzymania pożyczki o wartości 180 000 USD na dom. Oprocentowanie pożyczki pod zastaw domu jest takie samo jak w przypadku kredytu hipotecznego, ale tylko od kwoty około 100 000 USD odsetki można odliczyć od podatku.

Jeszcze bardziej korzystna jest pożyczka na modernizację powiązana z pierwszym kredytem hipotecznym. Podobnie jak w przypadku linii akcji, pożyczki te można pożyczyć od wartości domu po zakończeniu pracy, ale podobnie jak w przypadku każdego kredytu hipotecznego, odsetki można odliczyć od podatku do wysokości 1 miliona USD. Pożyczki na renowację oferowane są przez prawie wszystkich pożyczkodawców hipotecznych, a także za pośrednictwem programu HomeStyle Fannie Mae i Domu Pracy Freddiego Maca! produkt. Aby uzyskać więcej informacji na temat finansowania swojego remontu, w tym szczegółowe informacje na temat pożyczek ubezpieczonych przez Federal Housing Administration (FHA), zobacz The Money Game.

Od Nightmare do Dream House
W styczniu 2001 r. Jesse i Marie Goff kupili nowoczesny dom o powierzchni 1400 stóp kwadratowych z widokiem na wodę w Sausalito w Kalifornii za 535 000 USD - około dwóch trzecich wartości rynkowej. Cena była tak niska, ponieważ inspekcja wykazała problemy z fundamentem, instalacją wodną i instalacją elektryczną, a dom bardzo potrzebował malowania wewnątrz i na zewnątrz. Wpłata zaliczki wyczerpała większość budżetu pary, więc planowali najpierw wykonać prace kosmetyczne i projektowe - zburzyć mury, aby zmodernizować przestrzeń życiową, włożyć nową kuchnię, zainstalować drewniane podłogi i pomalować - zanim zajmie się głównymi zadaniami strukturalnymi. "Zdecydowaliśmy się zamieszkać w tym miejscu podczas renowacji i zaoszczędzić pieniądze, aby później dokonać dużych ulepszeń, takich jak fundacja" - mówi Marie Goff.

Ale wiele problemów nie mogło czekać. Np. Nowa kuchnia zostałaby uszkodzona, gdyby podnieśli dom, aby później wykonać prace fundamentowe. I nie tylko rury i kształtki w całym domu wymagały naprawy, ale wiele z nich nie było w stanie zapewnić wystarczającej siły nacisku, aby rozbudować sieć zasilającą. W rezultacie, kilka miesięcy po tym, jak para kupiła nieruchomość, ściany i podłogi były wciąż rozerwane, kanalizacja została wyłączona w częściach domu, budynek był podbudowany do czasu naprawy fundamentów, i wszystkie pieniądze zostały przeznaczone na początkowa praca kosmetyczna. "To było przygnębiające," mówi Goff. "Żyliśmy w środku tego, co wydawało się, każdy problem, jaki można sobie wyobrazić."

Goff przyznaje, że popełnił kilka błędów. "Nie obliczyliśmy, ile mieliśmy pieniędzy i ile moglibyśmy potrzebować, gdyby sytuacja była gorsza, niż sądziliśmy, i trzeba było się nią zająć wcześniej, niż się spodziewaliśmy." Od tego czasu udało im się zredukować renowację - która wciąż nie została zakończona - poprzez zeskrobanie gotówki, by zrobić to dobrze, biorąc na siebie większość pracy i zatrudniając zewnętrznych wykonawców tylko wtedy, gdy to konieczne i działające. blisko z nimi.

Pomimo niepowodzeń Goff nie żałuje. "Kosztowało to więcej, niż się spodziewaliśmy, zabierało nam więcej czasu i pracy niż przewidywaliśmy", mówi. "Ale kiedy skończymy, niedługo będzie to dom, który zaprojektowaliśmy w doskonałej formie, wart ponad milion dolarów, i to nasz wymarzony dom".

Poprzedni Artykuł

Jak zainstalować drzwi zewnętrzne z litego drewna

Następny Artykuł

11 sposobów oszczędzania, gdy się wyluzujesz